底地所有者による借地権の併合購入｜トーエー不動産鑑定株式会社

当社実績

底地所有者による借地権の併合購入

1．所在地

　東京都の一般住宅地域

2．依頼目的

　底地所有者が当該借地権を併合購入する場合における、当該借地権の「売買価格の参考として」である。

3．類型

　借地権

4．価格の種類

　市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合（本件では、底地所有者が当該借地権を併合購入する。）に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格であり、「限定価格」と判定した。

5．評価手法

「更地」とは、都市計画法・建築基準法等の公法上の制約は受けるが、当該宅地に建物・構築物等の定着物がなく、かつ賃借権・地上権・地役権等の使用収益を制約する権利が付着していない宅地をいう。
「建付地」とは、宅地地域内に存する自用の建物及びその敷地の敷地部分をいう。
「底地」とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。「底地」の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。賃貸人に帰属する経済的利益とは、【1】当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益、及び【2】その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。
　即ち、「底地」の価格は、地代徴収権に相応する価格のほかに将来見込まれる権利金、名義書替料、更新料、増改築承諾料等の一時金の経済的利益及び借地権が消滅し完全所有権に復帰することによる当該土地の最有効使用の実現の可能性、市場性及び担保価値の回復等による経済的利益を加味して形成されるものである。底地の評価にあたっては、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとされている。
　しかし、比準価格については、市場性の観点から、まず多数の取引事例（底地の第三者間取引）を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して求めるものであり、対象不動産と類似の取引事例（底地の第三者間取引）が収集できる場合には、当該手法の合理的妥当性が確保されるものである。ところで、「底地」はそもそも借地権により土地の使用・収益権が制約されており、底地権者としては専ら地代徴収権を中心に、将来的に享受できるであろう名義書替料・更新料・条件変更承諾料等の一時金を期待するものであること等に起因して、実際の不動産取引市場においては、底地の第三者間取引（正常価格）というケースはほとんど認められないのが実情である。むしろ、「底地」の価格として認識されるのは、底地を当該借地人が買い取る場合における、底地所有者・借地権者間の取引（限定価格）の場合が多いものであると思料する。本件についても、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域においてできるだけ事例収集（底地の第三者間取引）を試みたものの、当該取引事例（（底地の第三者間取引）の入手はできなかったため、当該手法の適用はやむを得ず断念することとした。
「借地権」とは、「借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権）をいう。」と定義されている。借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。「借地人に帰属する経済的利益」とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであり、特に、【1】土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益、及び【2】借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（賃料差額）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分等が中心となる。
　また、借地権の評価にあたっては、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものであることに留意が必要である。本件においては、借地権の取引慣行の成熟の程度は比較的高い地域であると思料されるため、この場合には、原則として【1】借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、並びに【2】土地残余法による収益価格を関連付けて得られた価格を標準とし、【3】当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得られる価格、及び【4】借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格等を比較考量して決定するものとされている。しかし、上記【1】及び【2】については、資料の制約等も起因して難があるため断念することにした。
　さらに、「借地権」と「底地」が混同した場合には、「更地」又は「建付地」となるが、「借地権の正常価格」と「底地の正常価格」との合計額は、必ずしも「更地としての正常価格」又は「建付地の正常価格」とはならないことに留意が必要である。
　これらのことを勘案考慮したうえで、かつ依頼者等からの事情聴取等に基づき、以下の通り評価することにした。

i ）: 最初に、取引事例比較法に基づく比準価格及び土地残余法に基づく収益価格等を比較考量し、かつ公示価格等との均衡にも充分留意することにより、「更地としての正常価格」を求める。
ii ）: 次に、実際支払賃料に基づく収益価格及び割合方式による価格を比較検討することにより、「底地の正常価格」を求める。
iii ）: さらに、賃料差額還元法に基づく収益価格及び割合方式による価格を比較検討することにより、「借地権の正常価格」を求める。
iv ）: 最後に、「更地としての正常価格」から、「底地の正常価格」及び「借地権の正常価」を控除することにより得られる増分価値を適正に配分し、「対象地（借地権）の限定価格」を求める。
　なお、配分率については、本件の宅地賃貸借契約締結後の経緯（双方の強い信頼関係のもとに穏便に継続されているものと推察される。）を充分に考慮勘案のうえ、かつ底地所有者（土地賃貸人）及び当該借地権者（土地賃借人）双方の公平・均衡の観点から検討した結果、「2分の1法」を採用のうえ査定することとした。

無料相談も承って おりますので、下記まで お問い合わせください。: 本店/〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-1-7
新宿ダイカンプラザＡ館823号
TEL：
050-3786-1089（代表）
別室/〒270-2261
千葉県松戸市常盤平5-18-1
第一生命ビル5階
TEL：
050-3786-1089（代表）
FAX：047-385-1083; E-mail：
office@toei-rea.co.jp; URL：
http://www.toei-kantei.com/

借家権価格（立退料相当額）	一括賃貸借契約（サブリース）の継続賃料
破産決定通知に伴う早期売却処分価格	隣接地所有者による無道路地の併合購入料
区分所有建物（共有持分）の価格	底地所有者による借地権の併合購入
事業用定期借地権が設定された底地の担保評価	トピックス一覧へ