当社実績
破産決定通知に伴う早期売却処分価格
1．所在地
千葉県の一般住宅地域
2．依頼目的
対象不動産の所有者の破産決定通知に伴い、「早期売却処分価格の参考として」である。
3．類型
更地
4．価格の種類
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的（早期売却処分のため、通常の市場公開期間より短い期間で売却処分されることを前提とするものである。）の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格であり、「特定価格」と判定した。
不動産鑑定評価基準では、「特定価格」を求める場合は、【1】資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合、【2】民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合、及び【3】会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業継続を前提とした価格を求める場合等である。
本件について、依頼目的との関連で再検討するに、適用される法令等（破産）においては上記民事再生法や会社更生法等とは異なるものの、早期売却処分を前提にしているという面では上記例示と極めて類似した場合であり、価格の種類は「特定価格」と判断したものである。
5．評価手法
本件は、「更地として」の評価であり、かつ「早期売却処分」を前提にした評価である。従って、最初にi )「更地として」の正常価格を求め、次にii )「早期売却処分」による減価額を控除して、対象不動産の「特定価格」を求めることとした。
- i ）
- 最初に、対象地はマンション用地であるため、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけ、さらに開発法による価格（標準的な土地の面積に比べて大きい）を比較考量して、「更地としての価格」を求める。
なお、既成市街地につき再調達原価が把握できないため、積算価格は断念することとした。 - ii ）
- 次に、「早期売却処分による減価額」を求める。
通常の不動産市場での売買取引の場合には、市場での充分な時間を用意した取引を考えられるが、本件のような売主側に特殊事情（早期売却処分）を有する場合では一般的には充分な市場滞留期間を期待することはできない。競売等の場合においても、公示期間は短く（約2〜3週間程度）、そのことが正常価格に対する減価要因となるものとされている。
期間内に結果的に必ず売却することを前提に、一般的に通常期待される市場滞留期間を考えた場合、不動産業者意見・競売評価等から勘案するに、約3〜6ヶ月程度が一応の目安となるものと考えられる。また市場滞留期間を長くしても、より高い価格で売却できる可能性が大きく増加することは少ないものと思われる。
以上のことを充分に考慮して、かつ「不良債権担保不動産の適正評価手続」（社団法人日本不動産鑑定協会）による早期売却処分による減価割合（住宅用物件で約10〜20％の減価）を参考に検討した結果、本件評価における早期売却市場を前提として求める価格は、競売市場を前提とした最低売却価格ではなく、また自由市場を前提とする正常価格でもなく、いわば両市場の中間に位置する市場下で成立する中間的価格であり、これは卸売価格に近い価格（特定価格）となることが予想される。これらのことを総合勘案した結果、査定することとした。 - iii ）
- 最後に、i ）「更地としての価格」より ii ）「早期売却処分による減価額」を控除することにより、「更地としての特定価格」求めることとしたものである。
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