事業用定期借地権が設定された底地の担保評価

当社実績

事業用定期借地権が設定された底地の担保評価

1．所在地

　茨城県の一般住宅地域

2．依頼目的

　「担保評価の参考として」である。

3．類型

　底地

4．評価手法

　本件は、前記の通り、対象不動産は事業用定期借地権が設定された場合における「底地」であることに鑑み、【1】実際支払賃料に基づく純収益等を収益還元して求める方法（収益還元法）、【2】「財産評価基本通達」（国税庁）に基づき、「更地としての価格」から「当該事業用定期借地権の価格」を控除して求める方法（控除方式）、及び【3】「更地としての価格」に「残存期間年数に応じた底地割合」を乗じて求める方法（割合方式）をも適用することとし、得られた試算価格を相互に比較検討することにより求めることとした。

i ）

最初に、取引事例比較法に基づく比準価格及び土地残余法に基づく収益価格等を比較考量氏、かつ公示価格等との均衡にも充分留意することにより、「更地としての価格」を求める。

ii ）

次に、実際支払賃料に基づく純収益等を収益還元して求める。

【1】: 当該借地期間中の地代徴収権に基づく、底地に帰属する純収益の現価の総和
　実際支払賃料について、賃貸借契約残存期間に基づく有期還元利回り、即ち複利年金現価率［（1＋r）ⁿ－1　/　r（1＋r）ⁿ ］により、収益還元して求める。
　但し、r：（基準年利率3.5％を参考にして標準的な割引率を査定）、n：（残存期間年数）とする。
【2】: 期間満了後の復帰更地価格の現価
　復帰更地価格に、複利現価率を乗ずることにより求める。
【3】: 底地の価格
　「当該借地期間中の地代徴収権に基づく、底地に帰属する純収益の現価の総和」に「期間満了後の復帰更地価格の現価」を加算することにより、「底地」の価格を求める。

iii ）

次に、「更地としての価格」から「当該事業用定期借地権の価格」を控除して求める。

【1】: 敷金等の授受による経済的利益
　依頼者ご提示資料により、次の通り求めることとした。なお、基準年利率については、「財産評価基本通達」（国税庁）に基づき、3.5％を採用することとした。また、本件においては、権利金等の借地契約終了時に返還を要しない一時金の授受はなく、敷金等の借地契約終了時に返還を要する一時金について、以下の通り求める。
敷金－（敷金 × 設定期間に応ずる基準年利率による複利現価率）
　　－（敷金 × 基準年利率未満の約定利率 × 設定期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率）
【2】: 事業用定期借地権等の価格
　更地としての価格 × （敷金等の授受による経済的利益 / 更地としての価格）
　　　　　　　　　 × （残存期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率 / 設定期間に応ずる基準年利率による複利年金現価率）
【3】: 底地の価格
　「更地としての価格」より「事業用定期借地権」の価格を控除することにより、「底地」の価格を求める。

iv ）

さらに、「更地としての価格」に「残存期間年数に応じた底地割合」を乗じて求める。

【1】: 底地割合
　「社団法人日本不動産鑑定協会、法務鑑定委員会及び不動産権利割合専門委員会による借地権と底地に係る権利者の権利の割合に関する検討報告書」における、「定期借地権等の目的となっている宅地を評価する場合の残存期間年数に応じた割合」等をも参考に検討のうえ求めることとした。
【2】: 底地の価格
　「更地としての価格」に、「底地割合」を乗じることにより、「底地」の価格を求める。

v ）

最後に、上記の ii ）iii ）及び iv ）を比較検討することにより、かつ本件鑑定評価額については、依頼目的が「担保評価（安全性・保守主義の原則）」であること、対象不動産の存する地域性（中低層の一般住宅、共同住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域）及び対象不動産の個別性（底地）等に鑑み、最初に【1】控除方式による価格及び割合方式による価格を相互に比較考量し関連付け（実務的に相続税の財産評価等においては、控除方式による底地価格と、割合方式による底地価格の何れか低い価格を採用することとなっている。）、かつ収益方式による価格をも充分に参酌して、さらに近隣地域内における不動産の需給動向及び単価と総額の関連等をも総合勘案し、さらに、【2】「底地」としての本来的に具有する総合市場性減価を施すことにより、本件「底地」の価格を決定することとしたものである。

サービス内容の紹介

借家権価格（立退料相当額）	一括賃貸借契約（サブリース）の継続賃料
破産決定通知に伴う早期売却処分価格	隣接地所有者による無道路地の併合購入料
区分所有建物（共有持分）の価格	底地所有者による借地権の併合購入
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