当社実績
区分所有建物（共有持分）の価格
1．所在地
東京都の商業地域
2．依頼目的
「売買価格の参考として」である。
3．類型
区分所有建物（共有持分）
4．価格の種類
正常価格
5．評価手法
本件は、対象不動産が「区分所有建物（共有持分）」の評価であるため、「区分所有建物及びその敷地」が一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額（正常価格）の内訳としての区分建物部分（共有持分）について「部分鑑定評価」を行うものであり、求める価格の種類は全体の内訳としての正常価格である。
この場合における建物の鑑定評価額は、積算価格、配分法に基づく比準価格及び建物残余法による収益価格を関連付けて決定するものとされている。なお、本件においては、近隣地域または同一需給圏内の類似地域において、規範性がある「区分所有建物及びその敷地」の取引事例を収集することができなかったため、配分法に基づく比準価格の試算は断念することとした。
また建物残余法による収益価格とは、不動産が敷地と建物その他の償却資産との結合により構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する方法をいう。具体的には、現況建物を賃貸の用に供することを想定して、当該賃貸から得られる総収益より総費用（必要諸経費等）及び土地に帰属する純収益を控除して求めた建物に帰属する純収益を、適正な還元利回りで資本還元することで収益価格を試算するものである。しかし、現況建物が特殊用途（病院等）として使用されている状況下では、当該建物を用途変更・改造等をすることによって賃貸の用に供することは現実的に困難を極めると判断される。よって現況建物につき賃貸を想定することは現実性・合理性に欠けるため、建物残余法による収益価格の試算も断念することとした。
従って、本件鑑定評価は積算価格を以って求めることとし、かつ当該建物の所有権については共同所有形態であるため、以下の通り求めることとした。
- i ）
- 最初に、「一棟全体としての建物及びその敷地」の積算価格を査定し、これについて建物専有面積比により配分して、「対象区分所有建物及びその敷地」の積算価格を求める。
- ii ）
- 次に、土地建物構成比により、内訳としての「対象区分所有建物部分」の積算価格を求める。
- iii ）
- 最後に、「対象区分所有建物部分」の価格に建物共有持分を乗じて、かつ共同所有による市場性減価を勘案し、「対象区分所有建物部分（共有持分）」としての価格を求める。
なお、共有減価（共同所有による市場性減価）については、次の通り査定することと した。民法第249条により、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じて使用することができるとされている。また、民法第256条により、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができるとされている。所有権のうち共同所有形態は観念的な共有持分であるため、当該共有物の分割が具体的に実現でき独占的・排他的に使用できて初めてその実効性・実益があるものであると判断される。
対象建物の所有形態も共同所有であるため、当該建物の分割請求の実現可能性が問題となる。この点につき【1】分割請求につき他の共有者の合意の可能性 【2】共有物は土地ではなく建物であるため、物理的な分割の具体的実現性の可能性等を検討するに、現実的には当該建物の分割請求は困難であると判断される。
従って本件対象建物の共有持分は、所有権の一形態である共同所有であるものの、実効性・実益性に欠けるため市場性・具体的処分性はほとんど皆無といっても過言ではないものと判断する。
しかしながら、交換価値・経済価値は存しないが、共有持分に応じた使用ができるものであり、物理的な使用価値は存するものと判断される。ところで、鑑定評価ではそもそも市場価値・市場性を前提・予定していない使用借地権ですら、当該使用借地権に基づく独占的に使用収益し得る安定的な利益として、借地権価格の20〜30％の経済価値を認めていること等をも総合勘案したうえで査定することにしたものである。
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